Trước khi giao dịch về chuyển nhượng nhà đất, các bên thường sẽ lập ra hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao dịch về việc chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc có cần công chứng hay không? Cẩm nang bất động sản sẽ giải đáp cho bạn chi tiết về vấn đề này. Đồng thời đưa ra một số lưu ý về hợp đồng đặt cọc mà bạn cần phải chú ý kỹ. Trước khi làm rõ vấn đề này, chúng ta sẽ tìm hiểu kỹ về hợp đồng đặt cọc và công chứng là gì?
Nội dung bài viết
1. Hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo khoản 1, điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết cũng như thực hiện hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc
Bên đặt cọc:
- Bàn giao tiền hoặc tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc;
- Thực hiện các giao kết hợp đồng và nghĩa vụ mà 2 bên đã thỏa thuận với nhau;
- Được nhận lại tiền/tài sản đặt cọc khi các bên đã giao kết hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận;
- Bị khấu trừ một phần hoặc toàn bộ giá trị tài sản khi không thực hiện, từ chối cam kết.
Bên nhận đặt cọc:
- Nhận tiền/tài sản được bàn giao bởi bên đặt cọc;
- Được cam kết giao kết hợp đồng hoặc thực hiện những nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc;
- Trả lại tài sản khi bên đặt cọc đã thực hiện đúng cam kết.
2. Công chứng
Công chứng là gì?
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, được sửa đổi bổ sung 2018 công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận:
- Tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản;
- Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt.
Mà theo quy định phải công chứng hoặc tự nguyện yêu cầu công chứng của các cá nhân, tổ chức.
Giá trị pháp lý của việc công chứng đối với hợp đồng
Tại Điều 5, Luật Công chứng 2014, sửa đổi, bổ sung 2018 quy định giá trị pháp lý của việc công chứng đối với văn bản:
- Văn bản công chứng sẽ có giá trị pháp lý kể từ ngày công chứ viên ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật;
- Hợp đồng khi đã công chứng sẽ có giá trị và hiệu lực pháp luật ràng buộc giữa các bên. Với trường hợp các bên không thực hiện quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên còn lại sẽ có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết;
- Trong quá trình giải quyết tố tụng, hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ, tình tiết trong hợp đồng này không phải chứng minh (trừ trường hợp hợp đồng đã bị vô hiệu hóa).
3. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?
Với những phân tích vừa rồi, cũng đã hiểu được hợp đồng là gì và công chứng thực chất là gì. Như vậy thì hợp đồng đặt cọc có cần công chứng hay không? Pháp luật không quy định bắt buộc Hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Những trường hợp các bên ký giấy tay thì hợp đồng đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên theo Toà án thì khuyến khích các bên khi ký kết hợp đồng đặt cọc nên đi công chứng. Điều này sẽ có lợi về chứng minh, chứng cứ nếu có xảy ra tranh chấp thì hợp đồng đặt cọc được xem là chứng cứ mà không cần phải chứng minh, xác thực. Trường hợp hợp đồng giấy tay đôi khi xảy ra tranh cãi vì 1 bên cho rằng chữ ký giả phải đi giám định chữ ký.
4. Một số lưu ý về hợp đồng đặt cọc bạn nên biết
Kiểm tra tính pháp lý nhà đất
- Thông tin của chủ nhà: bạn cần xác thực rõ và chính xác thông tin của chủ nhà bằng việc đối chiếu trên chứng minh nhân dân với sổ hồng.
- Xác nhận thông tin nhà đất có đang bị tranh chấp hay không bằng việc mang bản photo lên phường hoặc khu phố đó để hỏi thông tin.
- Xác nhận nhà đất có đang bị ngăn chặn công chứng hay không bằng việc mang giấy photo sổ hồng đến Phòng công chứng.
- Kiểm tra kỹ càng các trang thông tin trên sổ hồng.
- Kiểm tra quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc. Có thể kiểm tra tại Địa chính xã/phường, Phòng quản lý đô thị….
- Nếu có điều kiện nên đo đạc lại đất thực tế và so với bản vẽ để tránh diện tích thực tế chênh lệch quá lớn với sổ hồng.
Những nội dung cơ bản của hợp đồng cần lưu ý:
- Có thông tin, chữ ký đầy đủ của chủ nhà đất. Cần lưu ý về trường hợp 1 người đứng tên sổ hồng nhưng tài sản chung vợ chồng hoặc hộ gia đình thì phải có cả chữ ký của những người đồng sở hữu.
- Càng chi tiết hợp đồng càng tốt: nêu rõ số tiền cụ thể, thời gian nhận cọc, mục đích đặt cọc,…để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Các thông tin về nghĩa vụ và phải có thời hạn hoàn thành nghĩa vụ của các bên, các đợt thanh toán kế tiếp, nghĩa vụ thuế, phí,…
- Phần phạt: quy định rõ ràng về phạt khi có bên vi phạm nghĩa vụ.
- Cam kết chung của các bên càng cụ thể, chi tiết càng tốt. Về quyền sở hữu duy nhất, đất không đang kê biên hay thế chấp, không tranh chấp,…
Trên đây là những thông tin xoay quanh vấn đề hợp đồng đặt cọc có cần công chứng hay không? Theo quy định thì không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên bạn nên công chứng hợp đồng để tiện giải quyết khi có tranh chấp không mong muốn xảy ra.
