Kiến Thức Đầu Tư, Thị trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản là gì? Đặc điểm của thị trường bất động sản

Posted on by
Thị trường bất động sản là gì
25
Th7

Nhu cầu đầu tư bất động sản tăng kéo đã kéo nhiều “cơn sốt” trong những năm gần đây. Nhiều người bắt đầu quan tâm và đầu tư vào thị trường bất động sản với mong muốn bắt kịp xu thế và sinh lợi cao. Vậy, thị trường bất động sản là gì? Đặc điểm của thị trường này là gì? Mời bạn cùng tìm kiếm câu trả lời qua bài viết của Cẩm nang bất động sản dưới đây!

1. Thị trường bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới,tư vấn,…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Xem thêm các bài viết:

2. Phân loại thị trường bất động sản

2.1 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

  • Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: Gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp,…), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…
  • Thị trường bất động sản tư liệu dùng: Gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ,…
  • Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất, vừa là thị trường bất động sản tư liệu dùng như Đường sá, cầu cống

2.2 Căn cứ vào khu vực có bất động sản

  • Khu vực đô thị: Thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng,..
  • Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp ( đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh,…), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng,…
  • Khu vực giáp ranh: Thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông nghiệp, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng,…

2.3 Căn cứ vào công dụng của bất động sản

Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

  • Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng,..) và công trình công cộng (giao thông thủy lợi, y tế, văn hóa,…)
  • Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu công xưởng,…)
  • Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
  • Thị trường căn hộ chung cư
  • Thị trường cao ốc văn phòng
  • Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi là tài nguyên khai thác được như di sản văn hóa, di tích lịch sử,…

2.4 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản

  • Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
  • Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
  • Thị trường cho thuê bất động sản
  • Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
  • Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản,…

Xem thêm: Top 10 dự án căn hộ huyện Bình Chánh đáng đầu tư

2.5 Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường

  • Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
  • Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê
  • Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.

3. Các yếu tố bất động sản

3.1 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Trên thị trường bất sản có nhiều chủ thể tham gia khác nhau gồm: Các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư, Nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi người đóng vai trò nhất định trên thị trường.

Cá nhân

Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh,…Ngược lại, một số cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sinh hoạt đời thường hoặc sản xuất kinh doanh, sẽ tham gia với tư cách người mua hoặc người đi thuế. Đây là lượng năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất

Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản

Có nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia khác nhau: Doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất,..Nguồn tạo hàng hóa cho thị trường.

Xem thêm các bài viết:

Nhà nước

Nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Tạo môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và tham gia quản lý hoạt động trên thị trường này. Cụ thể:

  • Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp và ban hành thực hiện đối với thị trường bất động sản.
  • Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp để thúc đẩy thị trường phát triển. Đồng thời, điều tiết quan hệ cung cầu bằng các đòn bẩy.

Nhà thầu xây dựng

Họ là những người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các công trình trong thực tế. Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình.Nhà tổng thầu xây dựng chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực hiện thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

Các tổ chức môi giới, tư vấn

Khi mua bán giao dịch bất động sản, cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vẫn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cá; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp…

Các tổ chức tài chính

Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn, trong đó chủ yếu là các ngân hàng. Ngoài các ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như công ty bảo hiểm, công ty tài chính, các quỹ đầu tư… đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Xem thêm: Top 10 dự án đất nền huyện Nhà Bè có gì đáng chú ý?

3.2 Hàng hóa

Đất đai

Đất đai có thể có hai trạng thái là đất chưa khai thác hoặc đất đã khai thác (khai thác và phát triển). Đất chưa khai thác thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đất đã khai thác là đất đô thị và đất chuyên dùng. Trong những điều kiện nhất định thi đất chưa khai thác có thể chuyển hóa thành đất khai thác nếu được đưa vào sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất đô thị có thể chia làm hai loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng ngay, gọi là đất thục; đất phải trải qua các thủ tục pháp lý (tái khai thác thì mới đưa vào xây dựng gọi là đất mới. Đất thục và đất mới không chỉ khác nhau về giá cả và chi phí tái khai thác. Nhà đầu tư khi lựa chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt bằng mà còn xem xét khả năng rút gọn chu kỳ đầu tư, giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó.

Vật kiến trúc 

  • Công trình nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà ở chung cư
  • Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị,…
  • Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng,..
  • Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường, sân golf, sân bay, bến cảng,…

4. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển qua 4 cấp độ

  • Cấp sơ khởi: Chỉ cần có một mảnh đất thì có thể hình một cái nhà và coi là bất động sản
  • Cấp tập trung hóa: Các chính sách về xây dựng cà các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định
  • Cấp tiền tệ hóa: Các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hay dự án khác.
  • Cấp tài chính: Các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn.

Thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ

Gồm 4 giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực

Mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và sự can thiệp của Nhà nước

Một mặt các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, quy ước cộng đồng v.v. đều tác động đến hành vi mua bán trên thị trường; Mặt khác, việc tổ chức thị trưởng không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình đẳng trong xã hội.

Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo

Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường BĐS là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường. Mặt khác, BĐS có tính dị biệt do đặc điểm của đất đai (vị trí, cố định), tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước, như thông qua quy hoạch làm thay đổi cung về bất động sản, giả của BĐS nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Xem thêm:

Hy vọng bài viết của Cẩm nang bất động sản giúp bạn hiểu thêm về “Thị trường bất động sản là gì?”. Qua đó, bạn có thể bổ sung thêm kiến thứuc cần thiết để gia nhập vào thị trường này.